BigBoy
21-10-2024, 21:09
SACRAMENTO, California (NV) – Nhiều cử tri bối rối về Dự Luật 33 (Prop. 33). Thăm ḍ gần đây cho thấy Prop. 33 muốn chính quyền địa phương có nhiều quyền hơn để hạn chế việc tăng tiền thuê nhà, với gần một phần ba số cử tri chưa quyết định, báo mạng CalMatters viết ngày 18 Tháng Mười.
Hai phe thuận và chống Prop. 33 đă bỏ ra tổng số tiền hơn $140 triệu để vận động chiến dịch.
https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-1.jpg (https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-1.jpg)
Hai bên thuận và chống Prop. 33 đă bỏ ra $140 triệu để vận động bầu cử. (H́nh minh họa: Adriana Heldiz/CalMatters)
Prop. 33 muốn băi bỏ một đạo luật của tiểu bang có tên Luật Nhà Cho Thuê Costa Hawkins, ngăn cản chính quyền địa phương kiểm soát tiền thuê của nhà riêng, những ngôi nhà được xây sau năm 1995 (hoặc trước, trong một số trường hợp) và khi người thuê dọn ra.
Nếu Prop. 33 được thông qua, chính quyền địa phương có thể đưa ra bất kỳ biện pháp nào họ muốn để hạn chế mức tăng tiền thuê hàng năm và chính phủ không thể can thiệp.
Phe người thuê nhà phần lớn ủng hộ Prop. 33.
Phe chủ nhà chống dự luật này.
Giới chức Dân Chủ bị chia rẽ: Một số đứng về phía người thuê nhà về tầm quan trọng của việc giảm giá thuê; một số khác tập trung hơn vào việc tăng nguồn cung cấp nhà ở tổng thể và muốn bảo đảm rằng các ngôi nhà mang lại lợi nhuận cho nhà xây dựng và chủ nhà.
Cử tri không thể có quyết định sáng suốt từ quảng cáo TV và thư vận động bầu cử gởi đến nhà. Hai bên cùng nói rằng họ ủng hộ nhà ở giá rẻ với một số lập luận và tuyên bố gây nhức đầu. CalMatters đă kiểm tra sự thực trong một số tuyên bố đó cho độc giả.
Tuyên bố: “Prop. 33 sẽ băi bỏ hơn 100 luật nhà ở của tiểu bang, bao gồm các yêu cầu về nhà ở giá phải chăng và các biện pháp bảo vệ khỏi bị trục xuất.”
Ông Ken Rosen, giáo sư kinh doanh đại học UC Berkeley, đưa ra tuyên bố này trong quảng cáo video “No” cho Prop. 33.
https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-2-scaled.jpg
Phe ủng hộ Prop. 33 tin rằng dự luật sẽ đem sự an toàn nhà ở cho cao niên và cựu chiến binh và mọi người thuê nhà. (H́nh minh họa: Joe Raedle/Getty Images)
Phe phản đối Prop. 33 cho rằng nó sẽ cho những thành phố không muốn xây dựng nhà ở để cắt giảm phát triển mới bằng cách quy định giá thuê thấp đến mức các nhà phát triển không thể xây dựng. Họ nói rằng điều đó có thể gây khó khăn cho việc thực thi các luật gần đây của tiểu bang nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, như “biện pháp khắc phục của nhà xây dựng” giúp nới lỏng các quy tắc phân vùng ở các thành phố có kế hoạch nhà ở chưa được chính phủ phê duyệt.
“Thành phố có thể tạo ra các điều kiện kinh tế để bỏ qua những luật lệ và yêu cầu đó,” ông Nathan Click, phát ngôn viên cho “No on 33,” nói.
Nhưng như vậy không phải băi bỏ những luật đó. Trên thực tế, các ṭa án California vẫn cho rằng các chính sách kiểm soát tiền thuê nhà là vi hiến nếu chúng không cho phép chủ nhà kiếm được “lợi nhuận công bằng và hợp lư bằng tài sản của họ” – nghĩa là bất kỳ thành phố nào buộc chủ nhà phải tính những khoản tiền thuê rơ ràng là bất khả thi, có thể phải đối mặt với pháp lư.
Tuyên bố: “Prop. 33 có thể thành lập hơn 500 hội đồng nhà thuê địa phương”
Thư vận động “No on 33” tuyên bố như vậy, rằng hội đồng nhà thuê sẽ có “quyền điều chỉnh nhà riêng, thêm phí vào nhà ở và thậm chí quy định những ǵ chủ nhà có thể tính phí khi cho thuê nhà ḿnh.”
Có gần 500 thành phố ở California, và về mặt lư thuyết, tất cả đều có thể thành lập bảng giá nhà thuê để điều chỉnh tiền thuê, cho dù Prop. 33 có được thông qua hay không. Theo Prop. 33, các hội đồng đó sẽ có thể giới hạn mức tăng tiền thuê nhà riêng, ảnh hưởng thu nhập của cả chủ nhà là công ty và chủ nhà tư nhân. Hội đồng nhà thuê có thể tính phí của chủ nhà để trang trải chi phí vận hành của họ — chẳng hạn ở San Francisco, là $59 một căn — nhưng luật hiện hành đă cho phép họ làm điều đó và sẽ không thay đổi theo Prop. 33.
Tuyên bố: “ ‘Rent control’ là truyền thống Hoa Kỳ trong hơn 100 năm.”
Điều này, từ video “Yes on 33” có diễn viên Blair Underwood, khá chính xác.
Các ủy ban “tiền thuê nhà công bằng” mọc lên ở hàng chục thành phố của Hoa Kỳ vào đầu những năm 1920, và việc kiểm soát tiền thuê nhà trở nên phổ biến trong Đệ Nhị Thế Chiến, giúp thúc đẩy tỷ lệ sở hữu nhà tăng lên.
Tuy nhiên, kể từ đó hơn 30 tiểu bang đă thông qua luật cấm “Rent control” ở địa phương. Theo Hiệp Hội Chung Cư Quốc Gia, tại các tiểu bang cho phép một số h́nh thức quản lư tiền thuê nhà – bao gồm California và New York – hơn 200 chính quyền địa phương đă thông qua các biện pháp giới hạn số tiền mà chủ nhà có thể tính phí.
Tuyên bố: “Prop. 33 sẽ băi bỏ luật “Rent control” mạnh nhất trên toàn quốc”
Quảng cáo “No on 33” tuyên bố rằng dự luật này sẽ xóa bỏ “tiến bộ về nhà ở” của California bằng cách loại bỏ luật do Thống đốc Gavin Newsom kư.
Ông Newsom đă kư một đạo luật vào năm 2019 quy định giới hạn mức tăng tiền thuê nhà ở California ở mức 5% cộng với tỷ lệ lạm phát hoặc tối đa là 10%. (Chiến dịch ”No” được cố vấn lâu năm của thống đốc điều hành và liệt kê ông Newsom là người ủng hộ.)
Prop. 33 không băi bỏ luật này, tự động sẽ hết hạn vào năm 2030. Tuy nhiên, Prop. 33 sẽ thêm câu này vào luật tiểu bang: “Tiểu bang không được hạn chế quyền của bất kỳ thành phố, quận hoặc thành phố và quận nào trong việc duy tŕ, ban hành hoặc mở rộng kiểm soát tiền thuê nhà ở.”
Phe ủng hộ cho rằng thành phố cần sự linh hoạt này để duy tŕ mức tăng tiền thuê hàng năm dưới 10%, tỷ lệ mà họ cho rằng vẫn gây gánh nặng lớn cho người thuê nhà.
Phe phản đối cho rằng thành phố cũng có thể sử dụng quyền tự do này để cho phép giá thuê tăng cao hơn giới hạn của tiểu bang. Nhưng các chuyên gia pháp lư không đồng ư về việc liệu Prop. 33 có thực sự cho phép điều đó hay không.
Bà Deepika Sharma, giám đốc “Pḥng Nhà Ở” tại Trường Luật Gould của Đại Học USC, cho biết mức trần tiền thuê nhà “không được ưu tiên khi lật ngược Costa Hawkins,” trong khi Giáo Sư Luật UC Davis Chris Elmendorf cho biết đề xuất này có thể tạo ra “rất nhiều vấn đề pháp lư về cách giải quyết xung đột”.
Tuyên bố này xuất phát từ quảng cáo radio “No on 33.” Ông Ken Rosen, chủ tịch Trung Tâm Kinh Tế Đô Thị và Bất Động Sản Fisher của đại học UC Berkeley, lên tiếng trong quảng cáo và lập luận rằng luật Costa Hawkins cần được bảo tồn, nếu không việc xây dựng sẽ chậm lại và chủ nhà sẽ rút các căn hộ cho thuê ra khỏi thị trường.
Điều này lặp lại quan điểm của nhiều nhà kinh tế tại các trường đại học ưu tú của California và những nơi khác rằng việc kiểm soát tiền thuê nhà làm giảm nguồn cung ứng tiền thuê nhà, một quan điểm được một số nghiên cứu thực nghiệm ủng hộ.
https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-3-scaled.jpg (https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-3-scaled.jpg)
Phe phản đối Prop. 33 không muốn t́nh trạng thiếu nhà cho thuê trên thị trường xảy ra. (H́nh minh họa: JADE GAO/AFP via Getty Images)
Nhưng các nhà nghiên cứu chính sách và kinh tế khác – đặc biệt là những người tin rằng chính phủ nên mạnh mẽ hơn trong việc giải quyết các vấn đề xă hội – coi việc kiểm soát tiền thuê nhà là một phần của giải pháp cho t́nh trạng mất an ninh nhà ở.
“Các quy định về tiền thuê nhà hỗ trợ những người cần nhất, bao gồm cả những người không được phục vụ đầy đủ và an toàn bởi bộ quy định hiện hành mang lại cho chủ nhà sức mạnh thị trường đáng kể trên thị trường nhà ở,” 32 nhà kinh tế từ các trường đại học bao gồm UC Santa Barbara đă viết vào năm ngoái, kêu gọi chính quyền Biden điều chỉnh giá thuê các ṭa nhà có thế chấp được liên bang hậu thuẫn.
Tuyên bố: “‘Prop. 33′(loại bỏ) các biện pháp bảo vệ hiện có dành cho cao niên và cựu chiến binh”
Tuyên bố này của quảng cáo “No on 33” là sai sự thật. Prop. 33 không có bất kỳ ngôn từ nào về cao niên và cựu chiến binh, và luật mà nó sẽ băi bỏ, Costa Hawkins, cũng không có.
Tuyên bố: T́nh trạng vô gia cư ở California tăng gần 40% từ 2019?
Quảng cáo “Yes on 33” này phóng đại cuộc khủng hoảng. Theo phân tích của CalMatters về cuộc điều tra dân số mới nhất của liên bang, có gần 186,000 người dân California vô gia cư, tăng từ khoảng 151,000 vào năm 2019. Tức là tăng khoảng 23%.
Hai phe thuận và chống Prop. 33 đă bỏ ra tổng số tiền hơn $140 triệu để vận động chiến dịch.
https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-1.jpg (https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-1.jpg)
Hai bên thuận và chống Prop. 33 đă bỏ ra $140 triệu để vận động bầu cử. (H́nh minh họa: Adriana Heldiz/CalMatters)
Prop. 33 muốn băi bỏ một đạo luật của tiểu bang có tên Luật Nhà Cho Thuê Costa Hawkins, ngăn cản chính quyền địa phương kiểm soát tiền thuê của nhà riêng, những ngôi nhà được xây sau năm 1995 (hoặc trước, trong một số trường hợp) và khi người thuê dọn ra.
Nếu Prop. 33 được thông qua, chính quyền địa phương có thể đưa ra bất kỳ biện pháp nào họ muốn để hạn chế mức tăng tiền thuê hàng năm và chính phủ không thể can thiệp.
Phe người thuê nhà phần lớn ủng hộ Prop. 33.
Phe chủ nhà chống dự luật này.
Giới chức Dân Chủ bị chia rẽ: Một số đứng về phía người thuê nhà về tầm quan trọng của việc giảm giá thuê; một số khác tập trung hơn vào việc tăng nguồn cung cấp nhà ở tổng thể và muốn bảo đảm rằng các ngôi nhà mang lại lợi nhuận cho nhà xây dựng và chủ nhà.
Cử tri không thể có quyết định sáng suốt từ quảng cáo TV và thư vận động bầu cử gởi đến nhà. Hai bên cùng nói rằng họ ủng hộ nhà ở giá rẻ với một số lập luận và tuyên bố gây nhức đầu. CalMatters đă kiểm tra sự thực trong một số tuyên bố đó cho độc giả.
Tuyên bố: “Prop. 33 sẽ băi bỏ hơn 100 luật nhà ở của tiểu bang, bao gồm các yêu cầu về nhà ở giá phải chăng và các biện pháp bảo vệ khỏi bị trục xuất.”
Ông Ken Rosen, giáo sư kinh doanh đại học UC Berkeley, đưa ra tuyên bố này trong quảng cáo video “No” cho Prop. 33.
https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-2-scaled.jpg
Phe ủng hộ Prop. 33 tin rằng dự luật sẽ đem sự an toàn nhà ở cho cao niên và cựu chiến binh và mọi người thuê nhà. (H́nh minh họa: Joe Raedle/Getty Images)
Phe phản đối Prop. 33 cho rằng nó sẽ cho những thành phố không muốn xây dựng nhà ở để cắt giảm phát triển mới bằng cách quy định giá thuê thấp đến mức các nhà phát triển không thể xây dựng. Họ nói rằng điều đó có thể gây khó khăn cho việc thực thi các luật gần đây của tiểu bang nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, như “biện pháp khắc phục của nhà xây dựng” giúp nới lỏng các quy tắc phân vùng ở các thành phố có kế hoạch nhà ở chưa được chính phủ phê duyệt.
“Thành phố có thể tạo ra các điều kiện kinh tế để bỏ qua những luật lệ và yêu cầu đó,” ông Nathan Click, phát ngôn viên cho “No on 33,” nói.
Nhưng như vậy không phải băi bỏ những luật đó. Trên thực tế, các ṭa án California vẫn cho rằng các chính sách kiểm soát tiền thuê nhà là vi hiến nếu chúng không cho phép chủ nhà kiếm được “lợi nhuận công bằng và hợp lư bằng tài sản của họ” – nghĩa là bất kỳ thành phố nào buộc chủ nhà phải tính những khoản tiền thuê rơ ràng là bất khả thi, có thể phải đối mặt với pháp lư.
Tuyên bố: “Prop. 33 có thể thành lập hơn 500 hội đồng nhà thuê địa phương”
Thư vận động “No on 33” tuyên bố như vậy, rằng hội đồng nhà thuê sẽ có “quyền điều chỉnh nhà riêng, thêm phí vào nhà ở và thậm chí quy định những ǵ chủ nhà có thể tính phí khi cho thuê nhà ḿnh.”
Có gần 500 thành phố ở California, và về mặt lư thuyết, tất cả đều có thể thành lập bảng giá nhà thuê để điều chỉnh tiền thuê, cho dù Prop. 33 có được thông qua hay không. Theo Prop. 33, các hội đồng đó sẽ có thể giới hạn mức tăng tiền thuê nhà riêng, ảnh hưởng thu nhập của cả chủ nhà là công ty và chủ nhà tư nhân. Hội đồng nhà thuê có thể tính phí của chủ nhà để trang trải chi phí vận hành của họ — chẳng hạn ở San Francisco, là $59 một căn — nhưng luật hiện hành đă cho phép họ làm điều đó và sẽ không thay đổi theo Prop. 33.
Tuyên bố: “ ‘Rent control’ là truyền thống Hoa Kỳ trong hơn 100 năm.”
Điều này, từ video “Yes on 33” có diễn viên Blair Underwood, khá chính xác.
Các ủy ban “tiền thuê nhà công bằng” mọc lên ở hàng chục thành phố của Hoa Kỳ vào đầu những năm 1920, và việc kiểm soát tiền thuê nhà trở nên phổ biến trong Đệ Nhị Thế Chiến, giúp thúc đẩy tỷ lệ sở hữu nhà tăng lên.
Tuy nhiên, kể từ đó hơn 30 tiểu bang đă thông qua luật cấm “Rent control” ở địa phương. Theo Hiệp Hội Chung Cư Quốc Gia, tại các tiểu bang cho phép một số h́nh thức quản lư tiền thuê nhà – bao gồm California và New York – hơn 200 chính quyền địa phương đă thông qua các biện pháp giới hạn số tiền mà chủ nhà có thể tính phí.
Tuyên bố: “Prop. 33 sẽ băi bỏ luật “Rent control” mạnh nhất trên toàn quốc”
Quảng cáo “No on 33” tuyên bố rằng dự luật này sẽ xóa bỏ “tiến bộ về nhà ở” của California bằng cách loại bỏ luật do Thống đốc Gavin Newsom kư.
Ông Newsom đă kư một đạo luật vào năm 2019 quy định giới hạn mức tăng tiền thuê nhà ở California ở mức 5% cộng với tỷ lệ lạm phát hoặc tối đa là 10%. (Chiến dịch ”No” được cố vấn lâu năm của thống đốc điều hành và liệt kê ông Newsom là người ủng hộ.)
Prop. 33 không băi bỏ luật này, tự động sẽ hết hạn vào năm 2030. Tuy nhiên, Prop. 33 sẽ thêm câu này vào luật tiểu bang: “Tiểu bang không được hạn chế quyền của bất kỳ thành phố, quận hoặc thành phố và quận nào trong việc duy tŕ, ban hành hoặc mở rộng kiểm soát tiền thuê nhà ở.”
Phe ủng hộ cho rằng thành phố cần sự linh hoạt này để duy tŕ mức tăng tiền thuê hàng năm dưới 10%, tỷ lệ mà họ cho rằng vẫn gây gánh nặng lớn cho người thuê nhà.
Phe phản đối cho rằng thành phố cũng có thể sử dụng quyền tự do này để cho phép giá thuê tăng cao hơn giới hạn của tiểu bang. Nhưng các chuyên gia pháp lư không đồng ư về việc liệu Prop. 33 có thực sự cho phép điều đó hay không.
Bà Deepika Sharma, giám đốc “Pḥng Nhà Ở” tại Trường Luật Gould của Đại Học USC, cho biết mức trần tiền thuê nhà “không được ưu tiên khi lật ngược Costa Hawkins,” trong khi Giáo Sư Luật UC Davis Chris Elmendorf cho biết đề xuất này có thể tạo ra “rất nhiều vấn đề pháp lư về cách giải quyết xung đột”.
Tuyên bố này xuất phát từ quảng cáo radio “No on 33.” Ông Ken Rosen, chủ tịch Trung Tâm Kinh Tế Đô Thị và Bất Động Sản Fisher của đại học UC Berkeley, lên tiếng trong quảng cáo và lập luận rằng luật Costa Hawkins cần được bảo tồn, nếu không việc xây dựng sẽ chậm lại và chủ nhà sẽ rút các căn hộ cho thuê ra khỏi thị trường.
Điều này lặp lại quan điểm của nhiều nhà kinh tế tại các trường đại học ưu tú của California và những nơi khác rằng việc kiểm soát tiền thuê nhà làm giảm nguồn cung ứng tiền thuê nhà, một quan điểm được một số nghiên cứu thực nghiệm ủng hộ.
https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-3-scaled.jpg (https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2024/10/DP-Prop-33-3-scaled.jpg)
Phe phản đối Prop. 33 không muốn t́nh trạng thiếu nhà cho thuê trên thị trường xảy ra. (H́nh minh họa: JADE GAO/AFP via Getty Images)
Nhưng các nhà nghiên cứu chính sách và kinh tế khác – đặc biệt là những người tin rằng chính phủ nên mạnh mẽ hơn trong việc giải quyết các vấn đề xă hội – coi việc kiểm soát tiền thuê nhà là một phần của giải pháp cho t́nh trạng mất an ninh nhà ở.
“Các quy định về tiền thuê nhà hỗ trợ những người cần nhất, bao gồm cả những người không được phục vụ đầy đủ và an toàn bởi bộ quy định hiện hành mang lại cho chủ nhà sức mạnh thị trường đáng kể trên thị trường nhà ở,” 32 nhà kinh tế từ các trường đại học bao gồm UC Santa Barbara đă viết vào năm ngoái, kêu gọi chính quyền Biden điều chỉnh giá thuê các ṭa nhà có thế chấp được liên bang hậu thuẫn.
Tuyên bố: “‘Prop. 33′(loại bỏ) các biện pháp bảo vệ hiện có dành cho cao niên và cựu chiến binh”
Tuyên bố này của quảng cáo “No on 33” là sai sự thật. Prop. 33 không có bất kỳ ngôn từ nào về cao niên và cựu chiến binh, và luật mà nó sẽ băi bỏ, Costa Hawkins, cũng không có.
Tuyên bố: T́nh trạng vô gia cư ở California tăng gần 40% từ 2019?
Quảng cáo “Yes on 33” này phóng đại cuộc khủng hoảng. Theo phân tích của CalMatters về cuộc điều tra dân số mới nhất của liên bang, có gần 186,000 người dân California vô gia cư, tăng từ khoảng 151,000 vào năm 2019. Tức là tăng khoảng 23%.